Domande Frequenti

Sì, gli stranieri possono investire in immobili in Indonesia in modo sicuro e legale. La via principale è la PT PMA (società di proprietà straniera), che permette di acquisire terreni con titolo Hak Guna Bangunan e di gestire la proprietà a fini commerciali. È una struttura ben consolidata, utilizzata da migliaia di investitori stranieri. I costi di costituzione variano in base alla dimensione e alla zona della proprietà, ma si attestano tipicamente tra €1,500 e €3,000, con una costituzione di circa 1 settimana.

Una PT PMA (Penanaman Modal Asing) è una società a responsabilità limitata di proprietà straniera registrata in Indonesia. È il veicolo legale standard per gli stranieri per detenere diritti fondiari e immobiliari. Se prevedi di acquistare terreni o costruire, ne avrai quasi certamente bisogno — e noi gestiamo l'intero processo di incorporazione.

Le tasse principali sono BPHTB (tassa di acquisizione terreni, tipicamente 5% del valore stimato dal governo) e PPh (imposta sul reddito del venditore, solitamente 2,5%). Calcoliamo e dichiariamo tutte le tasse prima che tu ti impegni — nessuna sorpresa dopo la firma.

Sì. Gran parte del processo può essere gestita da remoto con documenti di procura appropriati. Ti diremo esattamente quando la tua presenza è necessaria e quando no.

Sì, se si segue la procedura corretta. I tre rischi principali sono: titoli di proprietà non verificati (mitigati dalla due diligence), strutture nominee illegali (mitigate dalla costituzione di una PMA) e zonizzazione non residenziale/turistica (verificare il RTRW del Kabupaten). Con un notaio PPAT certificato e un consulente locale, il tuo investimento è regolamentato e protetto dalla legge indonesiana, esattamente come per un cittadino locale.

Le zone del sud di Lombok con il miglior rapporto attuale prezzo d'ingresso/rendimento sono: Kuta-Mandalika (alto traffico turistico, infrastrutture mature), Are Guling (tra i rendimenti netti più alti dell'isola), Selong Belanak (lifestyle e famiglie), Tanjung Aan (oceanview premium). Zone emergenti con prezzi d'ingresso più bassi: Awang, Bumbang, Mawun. Ogni zona ha una vocazione diversa (residenziale, turistica, mista) — la scelta dipende dal tuo obiettivo (cashflow vs capital gain).

Dalla consulenza iniziale all'intestazione del terreno sotto la tua PT PMA, prevedi 3-6 mesi a seconda della proprietà e della documentazione. I tempi di costruzione variano per progetto. Ogni fase della nostra roadmap include tempistiche realistiche.

Nessun problema — non devi comprare dal nostro portfolio. Porta qualsiasi proprietà e noi ci occuperemo di due diligence, verifiche legali, supporto nella negoziazione e tutto il resto.

Un notaio tipico gestisce l'atto e si ferma lì. Noi copriamo l'intero percorso — dalla consulenza pre-acquisto al post-costruzione — con guida proattiva su permessi, tempistiche e costi che altrimenti scopriresti troppo tardi.

Dal primo contatto all'atto notarile: tipicamente 6-10 settimane per acquistare il terreno, più circa una settimana per la costituzione della PMA (per l'acquisto tramite società). Fasi principali: 1-3 settimane per shortlist e visite alle proprietà, 1-2 settimane per la due diligence (titoli, zonizzazione, vincoli), 2 settimane per il Sale & Purchase Agreement, 1-2 settimane per il notaio PPAT e il trasferimento. La costruzione della villa aggiunge altri 10-14 mesi.

No. Elenchiamo ogni costo — tasse, spese notarili, permessi, costituzione società, allacciamenti — prima che tu ti impegni. Se un costo non è ancora confermato, te lo diciamo e forniamo una stima realistica.

Il nostro servizio copre consulenza, selezione o verifica della proprietà, due diligence completa, coordinamento legale e fiscale, costituzione PT PMA, domande di permesso e supporto continuo. I servizi post-acquisto e costruzione sono disponibili come componenti aggiuntivi con prezzi trasparenti.

In Indonesia, è comune che agli stranieri vengano proposti prezzi 2-3 volte superiori alla tariffa locale. Le nostre relazioni di lunga data con fornitori e appaltatori locali significano che i prezzi sono pre-negoziati a tariffe locali eque — formalizzati con accordi vincolanti.

I prezzi variano significativamente per zona e dimensione. Range indicativi attuali (per are = 100 m²): Bumbang Rp 30-40M/are, Mawun Rp 60-90M/are, Mandalika Rp 100-150M/are, Are Guling Rp 120-180M/are, Selong Belanak Rp 150-250M/are, Kuta Rp 300-400M/are. Questi prezzi escludono: notaio (varia caso per caso), imposte di trasferimento (5% sul valore della proprietà, non sul prezzo di vendita, a carico dell'acquirente) e due diligence (€400-800). I valori sono indicativi e dipendono da zona, dimensione e caratteristiche specifiche della proprietà.

Per una villa (€200-300K): tasse (11% sull'utile netto), assicurazione (~€500-1,000), manutenzione ordinaria (~€3,000-5,000), personale (pulizie, manutenzione: ~€3,000-6,000), utenze (~€1,500-3,000), commissioni di gestione se esternalizzata (20-30% del fatturato lordo). Per terreno non edificato: solo PBB + recinzione/custode opzionali (~€500-1,000/anno).

Cerchiamo, verifichiamo e negoziamo con appaltatori, ingegneri e fornitori di materiali — tutto attraverso accordi formali con clausole vincolanti. Organizziamo tutto affinché il progetto proceda senza intoppi. La supervisione finale dell'esecuzione resta a te come proprietario.

Gestiamo le domande di allacciamento alla rete PLN (elettricità), il coordinamento della trivellazione dei pozzi e la costruzione degli accessi stradali. Ogni servizio viene fornito con un fornitore verificato e un contratto formale.

Sì. Gestiamo il processo di domanda PBG (permesso di costruzione, ex IMB), inclusa la presentazione del masterplan all'ufficio catastale locale — un passaggio che molti investitori non conoscono finché non è troppo tardi.

No, non serve un visto specifico solo per acquistare. Puoi comprare con un normale visto turistico. Tuttavia, se vuoi vivere in Indonesia stabilmente o gestire personalmente la proprietà, le opzioni sono: KITAS Investor, KITAS Retirement (dai 55 anni, con reddito dimostrabile) o Second Home Visa. Per la gestione e le operazioni offriamo supporto completo PMA + visto.

Assolutamente. Forniamo valutazione professionale, creazione dell'annuncio, marketing attraverso la nostra rete di acquirenti e gestiamo l'intera transazione — dalla negoziazione al trasferimento finale dell'atto.

Lombok offre prezzi d'ingresso inferiori del 40-50% rispetto a Bali con rendimenti netti più alti, grazie al boom turistico post-MotoGP e alle nuove infrastrutture (aeroporto BIZAM, autostrada di Mandalika). Bali ha un mercato più maturo e liquido, ma la compressione dei rendimenti è già in corso. Lombok è la scelta per chi cerca crescita del capitale combinata a cashflow; Bali per chi vuole liquidità immediata e un mercato consolidato.

Realisticamente si parte da €25,000-35,000 per un piccolo lotto di terreno (8-10 are) in zone emergenti come Bumbang o Awang. Per una villa chiavi in mano con rendimento operativo, prevedi €200,000-300,000. Sotto i €25,000 le opzioni sono limitate e i costi fissi (PMA, due diligence, notaio) incidono in modo sproporzionato sul rendimento.

Il rendimento netto medio per una villa ben gestita nel sud di Lombok si attesta tipicamente tra il 12% e il 20% annuo, a seconda della zona (Kuta-Mandalika in cima, zone interne in fondo), della qualità della gestione e della stagionalità. L'occupazione media è intorno al 70% con tariffe medie a notte di $150-250. Durante eventi come la MotoGP, le tariffe salgono significativamente. Una villa da €255,000 ben gestita genera tipicamente €30,000-50,000 netti all'anno.