Pertanyaan yang Sering Diajukan

Ya, orang asing dapat berinvestasi di properti Indonesia dengan aman dan legal. Jalur utamanya adalah PT PMA (perusahaan milik asing), yang memungkinkan Anda memperoleh tanah dengan hak Hak Guna Bangunan dan mengoperasikan properti secara komersial. Ini adalah struktur yang sudah mapan, digunakan oleh ribuan investor asing. Biaya pendirian bervariasi tergantung ukuran dan zona properti, tetapi umumnya berkisar antara €1,500 dan €3,000, dengan pendirian memakan waktu sekitar 1 minggu.

PT PMA (Penanaman Modal Asing) adalah perseroan terbatas milik asing yang terdaftar di Indonesia. Ini adalah kendaraan hukum standar bagi orang asing untuk memegang hak atas tanah dan properti. Jika Anda berencana membeli tanah atau membangun, Anda hampir pasti memerlukannya — dan kami mengelola seluruh proses pendirian.

Pajak utama adalah BPHTB (pajak perolehan tanah, biasanya 5% dari nilai yang ditetapkan pemerintah) dan PPh (pajak penghasilan penjual, biasanya 2,5%). Kami menghitung dan mengungkapkan semua pajak sebelum Anda berkomitmen — tanpa kejutan setelah penandatanganan.

Ya. Sebagian besar proses dapat ditangani secara jarak jauh dengan dokumen surat kuasa yang tepat. Kami akan memberitahu Anda kapan kehadiran Anda diperlukan dan kapan tidak.

Ya, jika Anda mengikuti prosedur yang benar. Tiga risiko utama adalah: sertifikat properti yang tidak terverifikasi (dimitigasi dengan uji tuntas), struktur nominee ilegal (dimitigasi dengan mendirikan PMA), dan zonasi non-residensial/wisata (verifikasi RTRW Kabupaten). Dengan notaris PPAT bersertifikat dan penasihat lokal, investasi Anda diatur dan dilindungi oleh hukum Indonesia, sama seperti bagi warga lokal.

Zona Lombok Selatan dengan rasio harga masuk/imbal hasil terbaik saat ini adalah: Kuta-Mandalika (lalu lintas wisata tinggi, infrastruktur matang), Are Guling (di antara imbal hasil bersih tertinggi di pulau ini), Selong Belanak (lifestyle dan keluarga), Tanjung Aan (oceanview premium). Zona berkembang dengan harga masuk lebih rendah: Awang, Bumbang, Mawun. Setiap zona memiliki peruntukan berbeda (residensial, wisata, campuran) — pilihan tergantung pada tujuan Anda (cashflow vs capital gain).

Dari konsultasi awal hingga tanah Anda terdaftar di bawah PT PMA Anda, perkirakan 3-6 bulan tergantung pada properti dan dokumentasi. Jadwal konstruksi bervariasi per proyek. Setiap langkah dalam peta jalan kami mencakup jangka waktu yang realistis.

Tidak masalah — Anda tidak harus membeli dari portofolio kami. Bawa properti apa pun dan kami akan menangani uji tuntas, pemeriksaan hukum, dukungan negosiasi, dan segala hal selanjutnya.

Notaris biasa menangani akta dan berhenti di situ. Kami mencakup seluruh perjalanan — dari konsultasi pra-pembelian hingga pasca-konstruksi — dengan panduan proaktif tentang izin, jadwal, dan biaya yang seharusnya Anda temukan terlambat.

Dari kontak pertama hingga akta notaris: biasanya 6-10 minggu untuk membeli tanah, ditambah sekitar satu minggu untuk pendirian PMA (untuk pembelian melalui perusahaan). Langkah utama: 1-3 minggu untuk shortlist dan kunjungan properti, 1-2 minggu untuk uji tuntas (sertifikat, zonasi, pembatasan), 2 minggu untuk Sale & Purchase Agreement, 1-2 minggu untuk notaris PPAT dan transfer. Konstruksi vila menambah 10-14 bulan lagi.

Tidak. Kami mencantumkan setiap biaya — pajak, biaya notaris, izin, pendirian perusahaan, sambungan utilitas — sebelum Anda berkomitmen. Jika biaya belum dikonfirmasi, kami memberitahu Anda dan memberikan perkiraan yang realistis.

Layanan kami mencakup konsultasi, pemilihan atau verifikasi properti, uji tuntas penuh, koordinasi hukum dan pajak, pendirian PT PMA, aplikasi izin, dan dukungan berkelanjutan. Layanan pasca-pembelian dan konstruksi tersedia sebagai tambahan dengan harga transparan.

Di Indonesia, umum bagi orang asing untuk ditawari harga 2-3 kali lipat dari tarif lokal. Hubungan jangka panjang kami dengan pemasok dan kontraktor lokal berarti harga sudah dinegosiasikan pada tarif lokal yang wajar — diformalkan dengan perjanjian yang mengikat.

Harga sangat bervariasi berdasarkan zona dan ukuran. Kisaran indikatif saat ini (per are = 100 m²): Bumbang Rp 30-40M/are, Mawun Rp 60-90M/are, Mandalika Rp 100-150M/are, Are Guling Rp 120-180M/are, Selong Belanak Rp 150-250M/are, Kuta Rp 300-400M/are. Harga ini belum termasuk: notaris (bervariasi per kasus), pajak transfer (5% atas nilai properti, bukan harga jual, dibayar oleh pembeli), dan uji tuntas (€400-800). Nilai bersifat indikatif dan tergantung pada zona, ukuran, dan karakteristik spesifik properti.

Untuk vila (€200-300K): pajak (11% atas laba bersih), asuransi (~€500-1,000), pemeliharaan rutin (~€3,000-5,000), staf (housekeeping, pemeliharaan: ~€3,000-6,000), utilitas (~€1,500-3,000), biaya pengelolaan jika dialihdayakan (20-30% dari pendapatan kotor). Untuk tanah yang belum dikembangkan: hanya PBB + pagar/penjaga opsional (~€500-1,000/tahun).

Kami mencari, memverifikasi, dan bernegosiasi dengan kontraktor, insinyur, dan pemasok material — semuanya melalui perjanjian formal dengan klausul yang mengikat. Kami menyiapkan semuanya agar proyek berjalan lancar. Pengawasan pelaksanaan akhir tetap pada Anda sebagai pemilik.

Kami menangani aplikasi koneksi jaringan PLN (listrik), koordinasi pengeboran sumur, dan konstruksi akses jalan. Setiap layanan dilengkapi dengan penyedia yang terverifikasi dan kontrak formal.

Ya. Kami mengelola proses aplikasi PBG (izin mendirikan bangunan, sebelumnya IMB), termasuk pengajuan masterplan ke kantor pertanahan setempat — langkah yang banyak investor tidak ketahui sampai terlambat.

Tidak, Anda tidak memerlukan visa khusus hanya untuk membeli. Anda dapat membeli dengan visa turis standar. Namun, jika Anda ingin tinggal di Indonesia secara permanen atau mengelola properti secara pribadi, opsinya adalah: KITAS Investor, KITAS Retirement (mulai usia 55, dengan penghasilan yang dapat dibuktikan), atau Second Home Visa. Untuk pengelolaan dan operasional, kami menawarkan dukungan lengkap PMA + visa.

Tentu saja. Kami menyediakan penilaian profesional, pembuatan listing, pemasaran melalui jaringan pembeli kami, dan mengelola seluruh transaksi — dari negosiasi hingga transfer akta akhir.

Lombok menawarkan harga masuk sekitar 40-50% lebih rendah daripada Bali dengan imbal hasil bersih yang lebih tinggi, berkat boom pariwisata pasca-MotoGP dan infrastruktur baru (bandara BIZAM, jalan tol Mandalika). Bali memiliki pasar yang lebih matang dan likuid, tetapi kompresi imbal hasil sudah berlangsung. Lombok adalah pilihan bagi mereka yang mencari pertumbuhan modal yang dikombinasikan dengan cashflow; Bali bagi mereka yang menginginkan likuiditas langsung dan pasar yang sudah mapan.

Secara realistis Anda mulai dari €25,000-35,000 untuk sebidang tanah kecil (8-10 are) di zona berkembang seperti Bumbang atau Awang. Untuk vila siap pakai dengan imbal hasil operasional, perkirakan €200,000-300,000. Di bawah €25,000 opsinya terbatas dan biaya tetap (PMA, uji tuntas, notaris) berdampak secara tidak proporsional pada imbal hasil.

Imbal hasil bersih rata-rata untuk vila yang dikelola dengan baik di Lombok Selatan biasanya berkisar antara 12% dan 20% per tahun, tergantung pada zona (Kuta-Mandalika di puncak, zona pedalaman di bawah), kualitas pengelolaan, dan musim. Tingkat hunian rata-rata sekitar 70% dengan tarif rata-rata per malam $150-250. Selama acara seperti MotoGP, tarif naik secara signifikan. Sebuah vila €255,000 yang dikelola dengan baik biasanya menghasilkan €30,000-50,000 bersih per tahun.