Questions Fréquentes

Oui, les étrangers peuvent investir dans l'immobilier indonésien en toute sécurité et légalité. La voie principale est la PT PMA (société détenue par des étrangers), qui permet d'acquérir un terrain avec un titre Hak Guna Bangunan et d'exploiter la propriété à des fins commerciales. C'est une structure bien établie, utilisée par des milliers d'investisseurs étrangers. Les coûts de création varient selon la taille et la zone de la propriété, mais se situent généralement entre €1,500 et €3,000, la constitution prenant environ 1 semaine.

Une PT PMA (Penanaman Modal Asing) est une société à responsabilité limitée détenue par des étrangers enregistrée en Indonésie. C'est le véhicule juridique standard pour que les étrangers détiennent des droits fonciers et immobiliers. Si vous prévoyez d'acheter un terrain ou de construire, vous en aurez presque certainement besoin — et nous gérons l'ensemble du processus de constitution.

Les principaux impôts sont le BPHTB (taxe d'acquisition foncière, généralement 5% de la valeur estimée par le gouvernement) et le PPh (impôt sur le revenu du vendeur, généralement 2,5%). Nous calculons et divulguons tous les impôts avant que vous ne vous engagiez — pas de surprises après la signature.

Oui. Une grande partie du processus peut être gérée à distance avec des documents de procuration appropriés. Nous vous dirons exactement quand votre présence est requise et quand elle ne l'est pas.

Oui, à condition de suivre la procédure correcte. Les trois principaux risques sont : les titres de propriété non vérifiés (atténués par la due diligence), les structures de prête-nom illégales (atténuées par la création d'une PMA) et le zonage non résidentiel/touristique (vérifier le RTRW du Kabupaten). Avec un notaire PPAT certifié et un conseiller local, votre investissement est réglementé et protégé par la loi indonésienne, exactement comme pour un citoyen local.

Les zones du sud de Lombok offrant le meilleur rapport prix d'entrée/rendement actuel sont : Kuta-Mandalika (fort trafic touristique, infrastructures matures), Are Guling (parmi les rendements nets les plus élevés de l'île), Selong Belanak (lifestyle et familles), Tanjung Aan (oceanview premium). Zones émergentes avec des prix d'entrée plus bas : Awang, Bumbang, Mawun. Chaque zone a une vocation différente (résidentielle, touristique, mixte) — le choix dépend de votre objectif (cashflow vs plus-value).

De la consultation initiale à l'enregistrement de votre terrain sous votre PT PMA, comptez 3 à 6 mois selon la propriété et la documentation. Les délais de construction varient selon le projet. Chaque étape de notre feuille de route comprend des délais réalistes.

Pas de problème — vous n'êtes pas obligé d'acheter dans notre portfolio. Apportez n'importe quelle propriété et nous nous occuperons de la vérification, des contrôles juridiques, du soutien à la négociation et de tout ce qui suit.

Un notaire typique gère l'acte et s'arrête là. Nous couvrons tout le parcours — de la consultation pré-achat à l'après-construction — avec un accompagnement proactif sur les permis, les délais et les coûts que vous découvririez autrement trop tard.

Du premier contact à l'acte notarié : généralement 6-10 semaines pour acheter un terrain, plus environ une semaine pour la création de la PMA (pour un achat via société). Étapes principales : 1-3 semaines pour la présélection et les visites de propriétés, 1-2 semaines pour la due diligence (titres, zonage, restrictions), 2 semaines pour le Sale & Purchase Agreement, 1-2 semaines pour le notaire PPAT et le transfert. La construction d'une villa ajoute 10-14 mois supplémentaires.

Non. Nous listons chaque coût — taxes, frais de notaire, permis, création de société, raccordements — avant que vous ne vous engagiez. Si un coût n'est pas encore confirmé, nous vous le disons et fournissons une estimation réaliste.

Notre service couvre la consultation, la sélection ou vérification de propriété, la vérification complète, la coordination juridique et fiscale, la création de PT PMA, les demandes de permis et le support continu. Les services post-achat et construction sont disponibles en option avec une tarification transparente.

En Indonésie, il est courant que les étrangers se voient proposer des prix 2 à 3 fois supérieurs au tarif local. Nos relations de longue date avec les fournisseurs et entrepreneurs locaux signifient que les prix sont pré-négociés à des tarifs locaux équitables — formalisés par des accords contraignants.

Les prix varient considérablement selon la zone et la taille. Fourchettes indicatives actuelles (par are = 100 m²) : Bumbang Rp 30-40M/are, Mawun Rp 60-90M/are, Mandalika Rp 100-150M/are, Are Guling Rp 120-180M/are, Selong Belanak Rp 150-250M/are, Kuta Rp 300-400M/are. Ces prix excluent : le notaire (varie au cas par cas), les taxes de transfert (5% sur la valeur de la propriété, pas sur le prix de vente, à la charge de l'acheteur) et la due diligence (€400-800). Les valeurs sont indicatives et dépendent de la zone, de la taille et des caractéristiques spécifiques de la propriété.

Pour une villa (€200-300K) : taxes (11% sur le bénéfice net), assurance (~€500-1,000), entretien courant (~€3,000-5,000), personnel (ménage, maintenance : ~€3,000-6,000), services publics (~€1,500-3,000), frais de gestion si externalisée (20-30% du revenu brut). Pour un terrain non bâti : uniquement PBB + clôture/gardien en option (~€500-1,000/an).

Nous recherchons, vérifions et négocions avec les entrepreneurs, ingénieurs et fournisseurs de matériaux — le tout par le biais d'accords formels avec des clauses contraignantes. Nous mettons tout en place pour que le projet se déroule sans accroc. La supervision finale de l'exécution reste entre vos mains en tant que propriétaire.

Nous gérons les demandes de raccordement au réseau PLN (électricité), la coordination du forage de puits et la construction d'accès routier. Chaque service est accompagné d'un prestataire vérifié et d'un contrat formel.

Oui. Nous gérons le processus de demande PBG (permis de construire, anciennement IMB), y compris la soumission du plan directeur au bureau foncier local — une étape que beaucoup d'investisseurs ne connaissent pas jusqu'à ce qu'il soit trop tard.

Non, vous n'avez pas besoin d'un visa spécifique uniquement pour acheter. Vous pouvez acheter avec un visa touristique standard. Cependant, si vous souhaitez vivre en Indonésie de façon permanente ou gérer personnellement la propriété, les options sont : KITAS Investor, KITAS Retirement (à partir de 55 ans, avec revenus justifiables) ou Second Home Visa. Pour la gestion et l'exploitation, nous offrons un accompagnement complet PMA + visa.

Absolument. Nous fournissons une évaluation professionnelle, la création d'annonces, le marketing via notre réseau d'acheteurs et gérons l'intégralité de la transaction — de la négociation au transfert final de l'acte.

Lombok offre des prix d'entrée environ 40-50% inférieurs à ceux de Bali avec des rendements nets plus élevés, grâce au boom touristique post-MotoGP et aux nouvelles infrastructures (aéroport BIZAM, autoroute de Mandalika). Bali a un marché plus mature et liquide, mais la compression des rendements est déjà en cours. Lombok est le choix pour ceux qui recherchent une croissance du capital combinée au cashflow ; Bali pour ceux qui veulent une liquidité immédiate et un marché consolidé.

Réalistement, vous démarrez à partir de €25,000-35,000 pour un petit terrain (8-10 are) dans des zones émergentes comme Bumbang ou Awang. Pour une villa clé en main avec rendement opérationnel, comptez €200,000-300,000. En dessous de €25,000, les options sont limitées et les coûts fixes (PMA, due diligence, notaire) pèsent de manière disproportionnée sur le rendement.

Le rendement net moyen d'une villa bien gérée dans le sud de Lombok se situe généralement entre 12% et 20% par an, selon la zone (Kuta-Mandalika en tête, zones intérieures en bas), la qualité de la gestion et la saisonnalité. Le taux d'occupation moyen est d'environ 70% avec des tarifs moyens par nuit de $150-250. Lors d'événements comme la MotoGP, les tarifs augmentent considérablement. Une villa de €255,000 bien gérée génère généralement €30,000-50,000 nets par an.