Preguntas Frecuentes

Sí, los extranjeros pueden invertir en propiedades en Indonesia de forma segura y legal. La vía principal es la PT PMA (empresa de propiedad extranjera), que permite adquirir terrenos con título Hak Guna Bangunan y operar la propiedad comercialmente. Es una estructura bien establecida, utilizada por miles de inversores extranjeros. Los costes de constitución varían según el tamaño y la zona de la propiedad, pero suelen oscilar entre €1,500 y €3,000, con una constitución de alrededor de 1 semana.

Una PT PMA (Penanaman Modal Asing) es una sociedad limitada de propiedad extranjera registrada en Indonesia. Es el vehículo legal estándar para que los extranjeros posean derechos de tierra y propiedad. Si planeas comprar terreno o construir, casi seguro la necesitarás — y gestionamos todo el proceso de incorporación.

Los impuestos principales son BPHTB (impuesto de adquisición de tierras, típicamente 5% del valor gubernamental) y PPh (impuesto sobre la renta del vendedor, generalmente 2,5%). Calculamos y declaramos todos los impuestos antes de que te comprometas — sin sorpresas después de firmar.

Sí. Gran parte del proceso puede gestionarse de forma remota con documentos de poder notarial adecuados. Te diremos exactamente cuándo se requiere tu presencia y cuándo no.

Sí, cuando se sigue el procedimiento correcto. Los tres riesgos principales son: títulos de propiedad no verificados (mitigados por la due diligence), estructuras de testaferro ilegales (mitigadas con la constitución de una PMA) y zonificación no residencial/turística (verificar el RTRW del Kabupaten). Con un notario PPAT certificado y un asesor local, tu inversión está regulada y protegida por la ley indonesia, igual que para un ciudadano local.

Las zonas del sur de Lombok con la mejor relación actual precio de entrada/rentabilidad son: Kuta-Mandalika (alto tráfico turístico, infraestructura madura), Are Guling (entre las rentabilidades netas más altas de la isla), Selong Belanak (lifestyle y familias), Tanjung Aan (oceanview premium). Zonas emergentes con precios de entrada más bajos: Awang, Bumbang, Mawun. Cada zona tiene una vocación diferente (residencial, turística, mixta) — la elección depende de tu objetivo (cashflow vs plusvalía).

Desde la consulta inicial hasta tener tu terreno titulado bajo tu PT PMA, espera 3-6 meses dependiendo de la propiedad y documentación. Los plazos de construcción varían por proyecto. Cada paso en nuestra hoja de ruta incluye plazos realistas.

Sin problema — no tienes que comprar de nuestro portafolio. Trae cualquier propiedad y nos encargaremos de la diligencia debida, verificaciones legales, apoyo en negociación y todo lo que sigue.

Un notario típico gestiona la escritura y se detiene ahí. Nosotros cubrimos todo el recorrido — desde la consulta previa a la compra hasta la post-construcción — con orientación proactiva sobre permisos, plazos y costes que de otro modo descubrirías demasiado tarde.

Desde el primer contacto hasta la escritura notarial: típicamente 6-10 semanas para comprar terreno, más alrededor de una semana para la constitución de la PMA (para compra mediante sociedad). Pasos principales: 1-3 semanas para preselección y visitas a propiedades, 1-2 semanas para la due diligence (títulos, zonificación, restricciones), 2 semanas para el Sale & Purchase Agreement, 1-2 semanas para el notario PPAT y la transferencia. La construcción de la villa añade otros 10-14 meses.

No. Listamos cada coste — impuestos, gastos notariales, permisos, constitución de empresa, conexiones de servicios — antes de que te comprometas. Si un coste aún no está confirmado, te lo decimos y proporcionamos una estimación realista.

Nuestro servicio cubre consulta, selección o verificación de propiedad, diligencia debida completa, coordinación legal y fiscal, constitución de PT PMA, solicitudes de permisos y soporte continuo. Los servicios post-compra y construcción están disponibles como complementos con precios transparentes.

En Indonesia, es común que a los extranjeros les coticen 2-3 veces la tarifa local. Nuestras relaciones de larga data con proveedores y contratistas locales significan que los precios están prenegociados a tarifas locales justas — formalizados con acuerdos vinculantes.

Los precios varían significativamente según zona y tamaño. Rangos indicativos actuales (por are = 100 m²): Bumbang Rp 30-40M/are, Mawun Rp 60-90M/are, Mandalika Rp 100-150M/are, Are Guling Rp 120-180M/are, Selong Belanak Rp 150-250M/are, Kuta Rp 300-400M/are. Estos precios excluyen: notario (varía caso por caso), impuestos de transferencia (5% sobre el valor de la propiedad, no sobre el precio de venta, a cargo del comprador) y due diligence (€400-800). Los valores son indicativos y dependen de la zona, el tamaño y las características específicas de la propiedad.

Para una villa (€200-300K): impuestos (11% sobre el beneficio neto), seguro (~€500-1,000), mantenimiento rutinario (~€3,000-5,000), personal (limpieza, mantenimiento: ~€3,000-6,000), suministros (~€1,500-3,000), comisiones de gestión si se externaliza (20-30% de los ingresos brutos). Para terreno sin desarrollar: solo PBB + vallado/guardián opcionales (~€500-1,000/año).

Buscamos, verificamos y negociamos con contratistas, ingenieros y proveedores de materiales — todo a través de acuerdos formales con cláusulas vinculantes. Lo organizamos todo para que el proyecto funcione sin problemas. La supervisión final de la ejecución queda contigo como propietario.

Gestionamos las solicitudes de conexión a la red PLN (electricidad), la coordinación de perforación de pozos y la construcción de accesos viales. Cada servicio viene con un proveedor verificado y un contrato formal.

Sí. Gestionamos el proceso de solicitud PBG (permiso de construcción, anteriormente IMB), incluyendo la presentación del plan maestro ante la oficina catastral local — un paso que muchos inversores desconocen hasta que es demasiado tarde.

No, no necesitas un visado específico solo para comprar. Puedes comprar con un visado turístico estándar. Sin embargo, si quieres vivir en Indonesia de forma permanente o gestionar personalmente la propiedad, las opciones son: KITAS Investor, KITAS Retirement (a partir de los 55 años, con ingresos demostrables) o Second Home Visa. Para la gestión y operaciones ofrecemos soporte completo PMA + visado.

Por supuesto. Proporcionamos valoración profesional, creación de anuncios, marketing a nuestra red de compradores y gestionamos toda la transacción — desde la negociación hasta la transferencia final de la escritura.

Lombok ofrece precios de entrada alrededor de un 40-50% más bajos que Bali con rentabilidades netas más altas, gracias al boom turístico post-MotoGP y a las nuevas infraestructuras (aeropuerto BIZAM, autopista de Mandalika). Bali tiene un mercado más maduro y líquido, pero la compresión de rentabilidades ya está en marcha. Lombok es la elección para quienes buscan crecimiento de capital combinado con cashflow; Bali para quienes quieren liquidez inmediata y un mercado consolidado.

Realísticamente partes desde €25,000-35,000 para un pequeño terreno (8-10 are) en zonas emergentes como Bumbang o Awang. Para una villa llave en mano con rentabilidad operativa, espera €200,000-300,000. Por debajo de €25,000 las opciones son limitadas y los costes fijos (PMA, due diligence, notario) impactan de forma desproporcionada en la rentabilidad.

La rentabilidad neta media de una villa bien gestionada en el sur de Lombok suele situarse entre el 12% y el 20% anual, dependiendo de la zona (Kuta-Mandalika en la cima, zonas interiores al fondo), la calidad de la gestión y la estacionalidad. La ocupación media ronda el 70% con tarifas medias por noche de $150-250. Durante eventos como la MotoGP, las tarifas suben significativamente. Una villa de €255,000 bien gestionada genera típicamente €30,000-50,000 netos al año.